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Por que o jovem brasileiro não consegue comprar um imóvel (e como o sistema foi armado contra ele)


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1. O crédito imobiliário favoreceu a especulação?

Sim.
O crédito barato, especialmente nos anos de Selic baixa (2020–2021), favoreceu investidores com maior acesso ao sistema financeiro, que usaram esse crédito para adquirir múltiplos imóveis. Isso contribuiu para a alta de preços no setor.

Investidores compram imóveis financiados e os deixam vazios esperando valorização. Como a maior parte do crédito veio com juros subsidiados pelo FGTS ou TR, o custo de manter imóvel vazio se tornou baixo para quem já tem patrimônio — mas inacessível para quem quer comprar o primeiro imóvel.

A própria pesquisa do IBGE indica que há 11,4 milhões de imóveis vazios, sendo boa parte deles em áreas valorizadas. Isso sinaliza que muitos não foram adquiridos para moradia, mas para especulação pura.

Resultado: o crédito habitacional, embora tenha ajudado famílias de baixa renda via programas sociais, também turbinou a demanda artificial, elevou preços e dificultou o acesso dos jovens ao mercado.


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2. Antigamente se ganhava mais salários mínimos e pagava menos imposto de renda?

Sim. O sistema tributário mudou bastante — para pior para os mais jovens.

Na década de 90 e início dos 2000, a tabela do Imposto de Renda era corrigida com mais frequência. Isso permitia que trabalhadores com até 5 ou 6 salários mínimos ficassem isentos.

Hoje, mesmo com o reajuste recente, a faixa de isenção do IR está em torno de 2 salários mínimos (R$ 2.824), o que é historicamente muito baixo.

Ou seja, mesmo ganhando menos em termos reais, o jovem atual já é tributado — enquanto seus pais, com poder aquisitivo proporcionalmente maior, não eram.

Exemplo histórico (ano 2000):

Salário mínimo: R$ 151

Isenção do IR: até R$ 900

Equivalente: quase 6 salários mínimos isentos
Hoje:

Salário mínimo: R$ 1.412

Isenção: R$ 2.824

Equivalente: 2 salários mínimos



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3. Jovens ganham menos dinheiro real e têm mais descontos em folha (CLT)?

Correto.

Mesmo quem ganha o mesmo valor nominal que seus pais ganhavam em “X salários mínimos” tem menos poder de compra, porque:

O preço dos imóveis subiu muito acima da inflação;

Gastos com transporte, alimentação, tecnologia e aluguel consomem mais do que antes.


Descontos CLT: contribuição para INSS, IR, vale-transporte, vale-refeição, plano de saúde (com coparticipação), sindicato e outros são proporcionalmente maiores.
O desconto total pode ultrapassar 25% a 30% do salário bruto.

Nos anos 80/90:

Informalidade era muito maior (menos descontos).

INSS tinha alíquotas menores.

FGTS e IR atingiam uma faixa menor da população.


Resultado: o jovem atual recebe menos líquido e tem mais despesas, mesmo trabalhando mais horas e sendo mais qualificado.


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4. Desemprego estrutural entre os jovens?

Sim.
A taxa de desemprego entre 18 e 24 anos é historicamente o dobro da média nacional, muitas vezes superior a 20%.

Sem estabilidade:

Não consegue comprovar renda.

Não consegue acesso ao crédito.

Não consegue formar reserva para entrada.


Efeito: atraso na vida adulta: morar com os pais, adiar planos, e seguir no aluguel — quando possível.


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5. Informalidade e “PJtização” dificultam crédito?

Sim.
Grande parte dos jovens hoje atua como PJ, freelancer ou autônomo.
Mesmo com bons rendimentos brutos, os bancos desconsideram ou reduzem a confiabilidade dessas rendas na análise de crédito.

Na prática, o jovem que mais se esforça para manter autonomia financeira fica fora do sistema.


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6. Educação financeira precária?

Sim.
A maioria dos jovens nunca aprendeu como funcionam juros compostos, financiamento, inadimplência ou crédito imobiliário.

Resultado:

Alguns entram em financiamentos longos sem saber o que estão assumindo.

Outros desistem por acharem que é impossível — e muitas vezes realmente é.


O sistema é técnico, complexo, burocrático — e feito para não ser transparente.


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7. Desigualdade entre gerações?

Sim, e crescente.

A geração dos pais:

Comprou imóvel com 80 a 100 salários mínimos.

Teve valorização alta e pagou pouco imposto.


A geração atual:

Precisa de 300 a 400 salários mínimos para o mesmo bem.

Paga mais imposto e tem menos estabilidade.


Quem herda imóvel ou ajuda dos pais consegue comprar.
Quem começa do zero, está décadas atrás.


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8. Gentrificação e periferização forçada?

Sim.
As áreas centrais, com transporte, saúde e segurança, estão valorizadas além do alcance da maioria dos jovens.

Os imóveis acessíveis:

Estão longe de tudo.

Em regiões precárias.

Com transporte público ruim e serviços inexistentes.


O jovem precisa escolher entre:

Comprar longe e viver mal;

Ou pagar aluguel caro e continuar sem patrimônio.



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9. Imóveis minúsculos e caríssimos?

Sim.
A nova oferta imobiliária prioriza studios de 18 a 25 m² por R$ 300 a R$ 450 mil, com taxas de condomínio que às vezes superam R$ 800.

Esses imóveis:

Não são pensados para moradia digna.

Foram criados como “produtos de investimento”.

Custam caro demais para o que entregam.


Resultado: o jovem é empurrado a comprar “caixas de fósforo” a preço de apartamento de verdade.


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10. Concorrência com fundos e plataformas de investimento?

Sim.
Plataformas como QuintoAndar, Loft e grandes fundos compram blocos inteiros de imóveis para revenda ou aluguel.

Isso reduz a oferta para moradia própria.
Imóveis viram ativos financeiros com “valuation” de mercado, não de uso.

E o jovem?
Compete com o fundo da XP e do BTG para tentar comprar um único imóvel para morar.


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11. Burocracia e custos ocultos na compra?

Sim.

Mesmo após conseguir aprovação no financiamento, o jovem ainda precisa pagar:

ITBI (2% a 3% do valor do imóvel),

Escritura e registro (até R$ 10 mil),

Laudo de engenharia, vistoria, seguros, taxa de cartório.


Ou seja, são até R$ 25 mil só para começar a pagar o financiamento.


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12. Aluguel crescente dificulta poupar para entrada?

Sim.

Os aluguéis dispararam nos últimos anos.
Isso reduz a capacidade de poupar — especialmente para quem está começando a carreira.

Efeito:

Não compra porque paga aluguel.

Paga aluguel e não consegue guardar para comprar.


Ciclo perfeito para manter o jovem dependente de banco, governo ou herança.


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13. Estabilidade de longo prazo ficou mais difícil?

Sim.

As novas gerações vivem sob:

Precarização do trabalho.

Crises econômicas constantes.

Insegurança financeira.

Aversão a compromissos longos.


Assinar um financiamento de 30 anos hoje parece mais com um risco de vida do que com um plano de segurança.


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Veredito final:

O sistema brasileiro — tributário, financeiro e imobiliário — foi desenhado para beneficiar quem já tem patrimônio e excluir quem está começando.

O jovem:

Ganha menos,

Paga mais imposto,

Tem mais descontos,

Tem menos acesso ao crédito,

Compra imóveis piores, menores e mais caros,

E ainda compete com investidores institucionais.


Enquanto isso, a geração anterior:

Comprou barato,

Pagou pouco imposto,

Construiu sem burocracia,

Herdou terreno e valorização,

E hoje lucra alugando para os filhos dos outros.



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Conclusão definitiva:

A casa própria no Brasil deixou de ser um direito social e virou privilégio financeiro.
Tudo — da política pública à estrutura tributária — foi montado para manter o jovem fora do jogo.

Se nada mudar, essa será a primeira geração a viver pior que seus pais.
E isso não é acidental.

Foi projetado.


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